Forsiden
RIKSANTIKVAREN MED RAMSALT KRITIKK OG KONSTRUKTIVE INNSPILL I HOLMENSAKEN
16.05.2012
Les Rødt sitt forslag til vedtak i Holmensaken nederst i artikkelen.
Det er fremdeles stort engasjement rundt Holmens framtid, ikke bare i Risør. Mange kaller det for Risør sjel. En viktig del av Norges kulturarv. Det er Holmens helt spesielle plassering som gjør at følelser og engasjement er sterke og som gjør at spesielle krav stilles og BØR stilles.
Det er fremdeles stort engasjement rundt Holmens framtid, ikke bare i Risør. Mange kaller det for Risør sjel. En viktig del av Norges kulturarv. Det er Holmens helt spesielle plassering som gjør at følelser og engasjement er sterke og som gjør at spesielle krav stilles og BØR stilles.
Riksantikvarens argumentasjon og forklaring sendt som brev til kommunen 1405 2012 finner du HER;
Sakspapirer til Formannskapets møte 21.5 ligger her
RAMMESØKNADEN OPP DEN 2105
Mandag 2105 skal Formannskapet behandle Rammesøknaden fra Bogen arkitekter/BackeGruppen. Og Riksantikvaren kommer nå inn med fornyet engasjement! Etter at Kritt er ute og Bogen inne har iksantikvaren og øvrige myndigheter skjerpet tonen.
Han går til det helt spesielle skrittet å legge fram et nytt forslag til strukturen på Reguleringsplanen samt forslag om å begrense byggene til to etasjer og bygge med saltak som i gamle Risør (i likhet med Rødt sitt innspill og tidligere forslag under behandlingen av Reguleringsplanen.
Se; http://xn--rdtrisr-q1af.no/?artID=1330&navB=1.
Her finner du lokalavisas kommentar til saken; http://www.austagderblad.no/lokale_nyheter/article6061705.ece
Og du finner en artikkel om Riksantikvaren her; http://www.austagderblad.no/lokale_nyheter/article6047139.ece
Planforslaget fra Riksantikvaren bryter ikke med Reguleringsplanen. Saltak bryter derimot med reguleringsbestemmelsene som setter KRAV til flate tak. (Forslaget fra Rødt til Reguleringsbestemmelsene om å tillate saltak og pulttak fremmet under Reguleringsplanen i 2010 ble nedstemt.) I dag regner vi med at Bystyret vil gå for en slik reguleringsendring, dersom utbygger er enig. Riksantikvaren har med sitt forslag lagt ytterligere press på utbygger.
Riksantikvaren tar også opp tettheten, det som kalles %BYA (bebygd areal eller foravtrykket) som på Holmen er veldig tett til å være blokkbebyggelse.
Å bygge så tett er ikke å anbefale når det gjelder blokker i tre-fire etasjer fordi det gir lite luft og sol mellom husa.
RA viser til både Arkitekturnytt og Byggforskningsblad 310.220 tabell 73, side 6, og vi legger ved et hefte som omhandler gater og veier som berører mye av denne problemstillingen; http://www.masterplan.no/pdf/Utkast_gatekapitlet_H_017_tidlig_utgave.pdf
Brevet fra Riksantikveren med innspill til ny Reguleringsplan og saltak er datert 1405 2012 (se vedlegget under «FORMANNSKAPSMØTETS SAKSPAPIRER 2105 2012») Her finner du planforslaget på side 60. Her finner du også Petter Bogens svar på Riksantikvarens innspill på side 61, 84 og 85. Det må bemerkes at Bogen trolig har misforstått Riksantikvaren på et vesentlig punkt; RA mener IKKE at det som er tegnet inn som sammenhengende flater på plantegningen skal bety EN sammenhengende fasade, men snarere kunne deles opp (slik som i gamle Risørs fasadestruktur) Reguleringsplantegningen må forstås slik at det viser en hovedstruktur.
Riksantikvarens argumentasjon og forklaring sendt som brev til kommunen 1405 2012 finner du HER;
Innspillet fra Riksantikvaren er veldig sterkt. Han har ikke myndighet til å stoppe prosjektet ved å legge inn innsigelse på dette tidspunktet, men innspillet må oppfattes som et sterkt signal til bystyret om at det anstrenge seg for å få dette til. Det er bystyret som er øverste myndighet i saken!
RAMMESØKNADEN SKAL OPP I FORMANNSKAPET 21 MAI
OG BYSTYRET 31 MAI
Det er Rammesøknaden som skal opp til politisk behandling nå. Den skal bygge på Reguleringsplanen som er et bindende juridisk dokument. Rammesøknaden går imidlertid ut over Reguleringsplanen og må behandles som en mindre eller vesentlig reguleringsendring. Det er flere forhold som bryter med Reguleringsplanen. Av de mest vesentlige er;
1) Rammesøknaden oppfyller ikke Reguleringsplanens krav til SAMKLANG med den gamle bebyggelsen. Planen krever på den andre siden at bebyggelsen tydelig skiller seg ut fra den gamle bebyggelsen slik at man ikke lurer folk til å tro at dette er 1860-tallsbebyggelse. Her ligger det opp til de folkevalgte å bruke skjønn. I tillegg er faginstansen relativt klare i sine holdninger, som det framgår av de vedlagte dokumentene.
2) Rammesøknaden forutsetter at området ytterst på Holmen mot syd vest får en FORMÅLSENDRING, fra å være formål sjø til bolig/fritidsbolig. Her skal det fylles ut i sjøen. I utgangspunktet er det en vesentlig endring (se vurderingene pbl § 12-14 2. ledd. Dep. Har imidlertid skjerpet reglene for hva som kan regnes som mindre endring i denne sammenhengen).
3) Det er føyd på en 4. etasje som innredes til bolig for flere av blokkene, noe som Reguleringsplanen ikke la opp til.
4) Siktlinjene er endret
Når bystyret behandler saken skal det si om dett er en mindre eller vesentlig endring. Og det skal si om det er enig eller uenig i de endringsforslaga som utbygger fremmer.
Her finner du RAMMESØKNADEN OG REGULERINGSPLANEN; http://xn--rdtrisr-q1af.no/?artID=1320&navB=1
FORMÅLET, HVA SKAL DET VÆRE PÅ HOLMEN, HVA SKAL DEN BRUKES TIL.
Særlig Rødt har vært opptatt av formålet; å sikre en levende bydel hele året; Plass til næring og fastboende. Det blir neppe tema på bystyret, fordi reguleringsplanen er så vid (svak). Det settes ikke KRAV til næring. Og Hotelldelen er ikke del av Rammesøknaden! Den gjelder bare for de 7 blokkene mot byen. Dermed utsettes denne diskusjonen. Rammesøknaden som omhandler brorparten av Holmen, har INGEN arealer avsatt til næring. En gang i framtida vil det komme et forslag om en omregulering på denne delen av Holmen. Men fremdeles tegnes hotellet inn på plantegningene.
UTBYGGINGSAVTALEN SKAL OGSÅ OPP DEN 31.
Det er en avtale som må på plass før Utbygger kan begynne. Den inneholder først og fremst økonomiske forpliktelser og andre ansvarsforhold mellom kommunen og utbygger. Bystyret vedtok avtalen etter et svært turbulent bystyre der Koalisjonen la på bordet en rekke endringsforslag samme dag. Blant de mest omdiskuterte var kommunens økonomiske ansvar for Holmenveien i Hasalen (rundt 7 mill.) uansett om Hotell eller annen næring blir etablert på Holmen! Kommunen risikerer å måtte bidra med disse midlene innefor reguleringsområdet selv om det bare blir fritidsboliger. Evigvarende eksklusiv rett til private båtplasser for utbygger ved den kommunale moloen var også diskusjonstema.
Utbygger har imidlertid ikke skrevet under avtalen halvannet år etter. Spesielt har utbyggers signal om at hotellet faller vekk, endret noen av forutsetningene for avtalen. Rødt har bebudet at partiet vil foreslå noen endringer i avtalen og legger det fram en uke før bystyret.
Sakspapirer til Formannskapets møte 21.5 ligger her
RAMMESØKNADEN OPP DEN 2105
Mandag 2105 skal Formannskapet behandle Rammesøknaden fra Bogen arkitekter/BackeGruppen. Og Riksantikvaren kommer nå inn med fornyet engasjement! Etter at Kritt er ute og Bogen inne har iksantikvaren og øvrige myndigheter skjerpet tonen.
Han går til det helt spesielle skrittet å legge fram et nytt forslag til strukturen på Reguleringsplanen samt forslag om å begrense byggene til to etasjer og bygge med saltak som i gamle Risør (i likhet med Rødt sitt innspill og tidligere forslag under behandlingen av Reguleringsplanen.
Se; http://xn--rdtrisr-q1af.no/?artID=1330&navB=1.
Her finner du lokalavisas kommentar til saken; http://www.austagderblad.no/lokale_nyheter/article6061705.ece
Og du finner en artikkel om Riksantikvaren her; http://www.austagderblad.no/lokale_nyheter/article6047139.ece
Planforslaget fra Riksantikvaren bryter ikke med Reguleringsplanen. Saltak bryter derimot med reguleringsbestemmelsene som setter KRAV til flate tak. (Forslaget fra Rødt til Reguleringsbestemmelsene om å tillate saltak og pulttak fremmet under Reguleringsplanen i 2010 ble nedstemt.) I dag regner vi med at Bystyret vil gå for en slik reguleringsendring, dersom utbygger er enig. Riksantikvaren har med sitt forslag lagt ytterligere press på utbygger.
Riksantikvaren tar også opp tettheten, det som kalles %BYA (bebygd areal eller foravtrykket) som på Holmen er veldig tett til å være blokkbebyggelse.
Å bygge så tett er ikke å anbefale når det gjelder blokker i tre-fire etasjer fordi det gir lite luft og sol mellom husa.
RA viser til både Arkitekturnytt og Byggforskningsblad 310.220 tabell 73, side 6, og vi legger ved et hefte som omhandler gater og veier som berører mye av denne problemstillingen; http://www.masterplan.no/pdf/Utkast_gatekapitlet_H_017_tidlig_utgave.pdf
Brevet fra Riksantikveren med innspill til ny Reguleringsplan og saltak er datert 1405 2012 (se vedlegget under «FORMANNSKAPSMØTETS SAKSPAPIRER 2105 2012») Her finner du planforslaget på side 60. Her finner du også Petter Bogens svar på Riksantikvarens innspill på side 61, 84 og 85. Det må bemerkes at Bogen trolig har misforstått Riksantikvaren på et vesentlig punkt; RA mener IKKE at det som er tegnet inn som sammenhengende flater på plantegningen skal bety EN sammenhengende fasade, men snarere kunne deles opp (slik som i gamle Risørs fasadestruktur) Reguleringsplantegningen må forstås slik at det viser en hovedstruktur.
Riksantikvarens argumentasjon og forklaring sendt som brev til kommunen 1405 2012 finner du HER;
Innspillet fra Riksantikvaren er veldig sterkt. Han har ikke myndighet til å stoppe prosjektet ved å legge inn innsigelse på dette tidspunktet, men innspillet må oppfattes som et sterkt signal til bystyret om at det anstrenge seg for å få dette til. Det er bystyret som er øverste myndighet i saken!
RAMMESØKNADEN SKAL OPP I FORMANNSKAPET 21 MAI
OG BYSTYRET 31 MAI
Det er Rammesøknaden som skal opp til politisk behandling nå. Den skal bygge på Reguleringsplanen som er et bindende juridisk dokument. Rammesøknaden går imidlertid ut over Reguleringsplanen og må behandles som en mindre eller vesentlig reguleringsendring. Det er flere forhold som bryter med Reguleringsplanen. Av de mest vesentlige er;
1) Rammesøknaden oppfyller ikke Reguleringsplanens krav til SAMKLANG med den gamle bebyggelsen. Planen krever på den andre siden at bebyggelsen tydelig skiller seg ut fra den gamle bebyggelsen slik at man ikke lurer folk til å tro at dette er 1860-tallsbebyggelse. Her ligger det opp til de folkevalgte å bruke skjønn. I tillegg er faginstansen relativt klare i sine holdninger, som det framgår av de vedlagte dokumentene.
2) Rammesøknaden forutsetter at området ytterst på Holmen mot syd vest får en FORMÅLSENDRING, fra å være formål sjø til bolig/fritidsbolig. Her skal det fylles ut i sjøen. I utgangspunktet er det en vesentlig endring (se vurderingene pbl § 12-14 2. ledd. Dep. Har imidlertid skjerpet reglene for hva som kan regnes som mindre endring i denne sammenhengen).
3) Det er føyd på en 4. etasje som innredes til bolig for flere av blokkene, noe som Reguleringsplanen ikke la opp til.
4) Siktlinjene er endret
Når bystyret behandler saken skal det si om dett er en mindre eller vesentlig endring. Og det skal si om det er enig eller uenig i de endringsforslaga som utbygger fremmer.
Her finner du RAMMESØKNADEN OG REGULERINGSPLANEN; http://xn--rdtrisr-q1af.no/?artID=1320&navB=1
FORMÅLET, HVA SKAL DET VÆRE PÅ HOLMEN, HVA SKAL DEN BRUKES TIL.
Særlig Rødt har vært opptatt av formålet; å sikre en levende bydel hele året; Plass til næring og fastboende. Det blir neppe tema på bystyret, fordi reguleringsplanen er så vid (svak). Det settes ikke KRAV til næring. Og Hotelldelen er ikke del av Rammesøknaden! Den gjelder bare for de 7 blokkene mot byen. Dermed utsettes denne diskusjonen. Rammesøknaden som omhandler brorparten av Holmen, har INGEN arealer avsatt til næring. En gang i framtida vil det komme et forslag om en omregulering på denne delen av Holmen. Men fremdeles tegnes hotellet inn på plantegningene.
UTBYGGINGSAVTALEN SKAL OGSÅ OPP DEN 31.
Det er en avtale som må på plass før Utbygger kan begynne. Den inneholder først og fremst økonomiske forpliktelser og andre ansvarsforhold mellom kommunen og utbygger. Bystyret vedtok avtalen etter et svært turbulent bystyre der Koalisjonen la på bordet en rekke endringsforslag samme dag. Blant de mest omdiskuterte var kommunens økonomiske ansvar for Holmenveien i Hasalen (rundt 7 mill.) uansett om Hotell eller annen næring blir etablert på Holmen! Kommunen risikerer å måtte bidra med disse midlene innefor reguleringsområdet selv om det bare blir fritidsboliger. Evigvarende eksklusiv rett til private båtplasser for utbygger ved den kommunale moloen var også diskusjonstema.
Utbygger har imidlertid ikke skrevet under avtalen halvannet år etter. Spesielt har utbyggers signal om at hotellet faller vekk, endret noen av forutsetningene for avtalen. Rødt har bebudet at partiet vil foreslå noen endringer i avtalen og legger det fram en uke før bystyret.
TIL DE POLITISKE PARTIENE I RISØR.
Rødt vil gjerne dele tanker vi har om Holmen som skal opp i formannskap og bystyre. Vi håper vi kan diskutere oss fram til full eller delvis enighet om mange av/flere av disse forslaga, enten slik de skisseres her eller justert sammen med dere. Vi er i bystyret blitt bedt om å være entusiastisk for Rammesøknaden som ble lagt fram av utbygger. Det greier vi ikke. Som politikere ser vi det som riktig å hevde det vi tror på og synes er best for Holmen og Risør. Det mener vi også på sikt vil være det beste for de som vil utvikle Holmen. Det forslaget det søkes om synes vi ikke er godt. Det passer ikke inn.
Utbygger søker om Rammetillatelse for utbyggingen av Byggetrinn 1 på Holmen, primært i alt 13 blokker. De ligger i to rekker på henholdsvis 8 og 5 blokker, på det arealet som vender inn mot den historiske byen: Dette arealet tilsvarer over halvdelen av Backegruppens areal på Holmen.
Selv om det er sagt klart ifra om at det ikke kommer hotell er dette holdt utenfor søknaden. Alt av næring er tatt bort på denne delen av søknaden.
Rødt forholder seg til den vedtatte Reguleringsplanen med bestemmelser som er juridisk bindende (der våre forslag kom i mindretall på en rekke sentrale punkter da Reguleringsplanen ble behandlet i 2010)
Bystyret kan etter denne ikke hindre flate tak, bortfall av næring eller at alt blir fritidsboliger! Det beklager vi, men forholder oss til det. Vi kan imidlertid signalisere at vi sterkt ønsker det og oppfordre utbygger til å bygge med saltak og pulttak.
Likevel er det ikke sånn som det heter i Rammesøknaden fra Bogen at den er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. På flere punkter strider den mot Reguleringsplanen, og disse må behandles som endringer i Reguleringsplanen før Rammesøknaden eventuelt vedtas.
I rammesøknaden er flere forhold blitt vurdert som endring av reguleringsplanen av administrasjonen, som har vurdert om det er snakk om ”mindre endring” eller ”betydelig endring”. Samlet sett mener Rødt det er snakk om betydelig endring, pga områdets helt spesielle beliggenhet.
Dette er de viktigste endringene og Rødt sitt syn på disse;
- Rammesøknaden oppfyller etter vår mening ikke Reguleringsplanens krav til SAMKLANG med den gamle bebyggelsen. Riktignok krever planen på den andre siden at bebyggelsen skiller seg ut fra den gamle bebyggelsen. Dette er med all tydelighet oppfylt, men samklangbegrepet finner vi ikke igjen. Her ligger det opp til de folkevalgte å bruke skjønn. Faginstansen inklusiv Riksantikvaren er relativt klare i sine holdninger, som det framgår av de vedlagte dokumentene. Rødt vil foreslå at bystyret krever en arkitektur som tar opp i seg de ideene riksantikvaren har skissert for å imøtekomme kravet om SAMKLANG. Rødt vil også foreslå at bystyret signaliserer at bystyret ønsker en endring i reguleringsbestemmelsene som åpner for at Utbygger i hovedsak bygger med saltak og pulttak og vil foreslå at Bystyret på det sterkeste oppfordre utbygger til det.
-
Rammesøknaden søker egentlig om at området ytterst på Holmen mot syd vest får en FORMÅLSENDRING, fra å være formål sjø til bolig/fritidsbolig. Her skal det fylles ut i sjøen for å få plass til bolig/fritidsbolig. I søknaden står det 7m, men i virkeligheten dreier det seg om i størrelsesorden 200 m2, så vidt vi kan se. Vi mener dette må betraktes som en vesentlig endring. Se (vurderingene pbl § 12-14 2. ledd og Ot.prop.nr. 32 (2007-2008) som er referert i rådmannens sakspapirer. Dep. skjerpet reglene for hva som kan regnes som mindre endring i denne sammenhengen. Dette er en endring som vanligvis ikke ville regnes som vesentlig, men pga den helt spesiell beliggenheten, både i strandsonen i indre havn og vendt mot gamle Risør mener vi den må behandles som en vesentlig endring. Rødt vil foreslå at bystyret uansett ikke godkjenner søknaden om formålsendring og utfylling av dette området.
-
Det er føyd på en 4. etasje som innredes til bolig for tre av blokkene i strid med reguleringsplanen. Rødt vil foreslå at 4. etasjene ikke skal kunne bygges og innredes til leiligheter.
- Siktlinjene er endret, noe som var en viktig del av opprinnelige plan. Rødt vil stemme mot denne endringen.
Det er de samlede endringene, men særlig formålsendringen som gjør at Rødt vil foreslå at saken behandles som vesentlig endring innledningsvis.
UTBYGGINGSAVTALEN SKAL OGSÅ OPP I BYSTYRET
Det er en avtale som må på plass før Utbygger kan begynne. Den inneholder først og fremst økonomiske forpliktelser og andre ansvarsforhold mellom kommunen og utbygger. Bystyret vedtok avtalen etter et svært turbulent bystyre der Koalisjonen la på bordet en rekke endringsforslag samme dag. Blant de mest omdiskuterte var kommunens økonomiske ansvar for Holmenveien i Hasalen (rundt 7 mill.) Denne skulle kommunen bidra til uansett om Hotell eller annen næring blir etablert på Holmen i følge Koalisjonen! Men på den tida hadde de klokketro på Hotell!
Det viktige her er at kommunen risikerer å måtte bidra med disse midlene innefor reguleringsområdet selv om det bare blir fritidsboliger!
Evigvarende eksklusiv rett til private båtplasser for utbygger ved den kommunale moloen var også diskusjonstema.
Utbygger har imidlertid ikke skrevet under avtalen halvannet år etter. Spesielt har utbyggers signal om at hotellet faller vekk, endret en viktig del av forutsetningene for avtalen i rådmannens opprinnelige innstilling. Det var opprinnelig i rådmannens forslag en forutsetning for at kommunen skulle bidra, at det ble bygget hotell.
Rødt vil foreslå at kommunen ikke tar del i denne finansieringen. Det gjør heller ikke kommunen ved andre utbygginger i privat regi. Et eventuelt økonomisk bidrag til Holmeninvesteringer bør snarere komme som egen søknad i en eventuell næringsinvestering på Holmen enn som en subsidiering som ikke forplikter utbygger på en næringssatsing.
Vi vil også foreslå at bystyret sikrer plassene for offentligheten/kommunen ved steinmoloen på en bedre måte.
16.05.2012